CHOÁNG VỚI KIỂU ĐẤU GIÁ ĐẤT DỰ ÁN HÀ NỘI

Lô đất nằm ở vị trí được xem là đất “làng” mới lên phường, chưa hề có hạ tầng nhưng được nhà đầu tư canh đấu, với giá trúng 860 tỷ đồng. Nhiều câu hỏi được giới đầu tư đặt ra về mức giá khủng này, cũng như tình trạng “mua tranh, bán cướp” đất đấu giá trên địa bàn Hà Nội hiện nay.

Đất “làng” được đấu giá 860 tỷ đồng

Ngày 25/7, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đã phối hợp với Cty CP Đấu giá Số 5 - Quốc gia tổ chức, đối với quyền sử dụng đất khu đất ký hiệu ĐM1 thuộc phường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm).

Theo thông tin chào mời các nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất (để thực hiện dự án đầu tư) xây dựng tại lô đất ĐM1 có diện tích 64.090 m2 (6,4ha). Với giá khởi điểm là 320 tỷ đồng; Bước giá là 3 tỷ đồng.

Phía quận Nam Từ Liêm đã phát hành hồ sơ công khai không hạn chế từ ngày 22/6/2017. Còn phía các nhà đầu tư để tham gia đấu giá, ngoài hồ sơ còn phải nộp các khoản tiền đặt trước, phí tham gia đấu giá.

Kết quả của buổi đấu giá đã làm cho không những các nhà đầu tư mà ngay cả các đơn vị tổ chức cũng phải choáng. Bởi trong số 17 nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá, một nhà đầu tư được xem là “đại gia” trong lĩnh vực BĐS nhưng cũng nhiều tai tiếng hiện nay đã trúng đấu giá quyền sử dụng khu đất trên với giá trúng đưa ra là 860 tỷ đồng, cao gần gấp 3 lần mức giá khởi điểm.

“Chúng tôi đã tham gia nhiều phiên đấu giá đất của Hà Nội, nhưng với mức giá trúng quả là khủng. Nhiều người cũng đặt ra với mức giá của lô đất này, nhà đầu tư sẽ làm gì để có lợi nhuận. Nhiều người nói đùa phải chăng, họ bỏ số tiền khủng trên để ủng hộ ngân sách cho quận hay họ đang mưu toan việc khác”, một nhà đầu tư phân tích.

Được biết, sau kết quả của buổi đấu giá trên hiện nhà đầu tư đang hoàn tất các thủ tục tiếp theo với UBND TP. Hà Nội và các cơ quan ban ngành để bắt tay đầu tư xây dựng dự án tại lô đất ĐM1. Nguồn tin cho hay, nhà đầu tư sẽ đầu tư khu đô thị gồm 91 căn liền kề; 54 căn biệt thự; chung cư cao tầng, thậm chí là dự định xây nhà ở xã hội, nhà giá rẻ với diện tích nhỏ trên khu đất này… Với dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng vào cuối quý II/2019.

Khốn đốn “mua tranh bán cướp” đất đấu giá

Điều mà giới nhà đất choáng với mức giá gần 1.000 tỷ đồng của lô đất ĐM1, theo phân tích, khu vực này hiện là đất sản xuất nông nghiệp; Hạ tầng xung quanh chưa có gì, chưa được đầu tư. Trong khi Đại Mỗ cũng vừa từ xã lên phường, người dân ở đây vẫn quen với tập quán làng xã.

“Khi họ trả mức giá khủng này thì phải có lý do, phải tính toán kỹ. Nhưng kỳ thực vào thời điểm này khi khu vực Đại Mỗ nhiều dự án BĐS vẫn đắp chiếu, xây cầm chừng. Nhiều dự án nhà ở xây lên nhưng vẫn khó bán, đơn cử như dự án Garden City cũng gần đấy, thì nhiều ý kiến nghi ngại cho nhà đầu tư trúng giá là đúng thôi. Có thể, khi làm dự án họ sẽ chạy quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch để nâng tầng, nâng mật độ hay chia nhỏ căn hộ”, một vị môi giới đầu tư lý lẽ.

Ngay cả một số cán bộ của quận Nam Từ Liêm cũng đầy bất ngờ với con số khủng của lô đất trên mà nhà đầu tư trả giá. Vị này dẫn chứng, Nam Từ Liêm cũng mới từ huyện lên quận. Năm 2015, quận Nam Từ Liêm được thành phố giao chỉ tiêu thu về 250 tỷ đồng từ đấu giá đất. Để đạt chỉ tiêu này, quận đã phải tạo quỹ đất sạch để đấu giá đất tại hai dự án. Trong đó, một dự án quy mô GPMB tạo quỹ đất sạch tại phường Đại Mỗ vào khoảng 7,1ha, có tổng mức đầu tư gần 123 tỷ đồng, thực hiện từ năm 2015.

Câu chuyện, kiểu “mua tranh bán cướp” đất đấu giá cũng đang làm cho nhiều nhà đầu tư khốn đốn. Trong tháng 6 vừa qua, quận Cầu Giấy đã thông báo đấu giá thành công 24 thửa đất thuộc Khu đô thị mới Cầu Giấy. Theo đó, căn cứ vào vị trí, diện tích, 24 thửa đất này đã được Ban tổ chức chia ra thành 6 nhóm.

Chẳng hạn, nhóm 1 gồm 10 thửa với diện tích từ 105 – 157,5m2 với mức giá khởi điểm là 115,2 triệu đồng/m2; Nhóm 2, gồm 3 thửa có diện tích từ 157,5 – 295m2, mức giá khởi điểm là 125,6 triệu đồng/m2…

“Sau nhiều giờ đấu giá căng thẳng, gần 300 hồ sơ của 221 khách hàng tham gia đã đua nhau đẩy giá khởi điểm vốn đã cao lại lên đỉnh cao chót vót so mức giá đất của khu vực xung quanh. Nên giờ này mới xảy ra câu chuyện đắng lòng, khi nhiều nhà đầu tư lại rao bán cắt lỗ những ô đất đã đấu trúng”, một nhà đầu tư đất khu vực Cầu Giấy cho hay.

Theo vị này, dù đấu giá thành công sẽ được UBND quận tạo mọi điều kiện để hoàn thành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn khốn đốn.

“Ngoài mức giá trúng rất cao so với đất khu vực xung quanh thì các thửa đất, ô đất đấu giá khống chế về chiều cao công trình nên không ai dại gì bỏ hàng tỷ đồng mua mảnh đất mà chỉ xây dựng được 3-5 tầng”. vị phân tích.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Minh Giảng, Chủ tịch UBND phường Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm) cho biết, lô đất ĐM1 vừa tổ chức đấu giá thành công với mức giá 860 tỷ đồng hiện là đất sản xuất nông nghiệp. “Ở đây là đất sản xuất nông nghiệp, chưa có hạ tầng gì mà chỉ vừa GPMB xong thôi”, ông Giảng nói.

Chi tiết

BỊ TREO TIỀN TỈ VÌ MUA ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

Ông Minh góp vốn 2 tỷ đồng mua đất phân lô tại quận 9, TP HCM song tách thửa chẳng thành, mãi chưa rút tiền về được.

Giao dịch diễn ra từ cách đây gần một năm nhưng bị treo lại vì vướng pháp lý. Thời điểm đó, ông Minh rút tiền tiết kiệm, tích cóp của gia đình để đầu tư đất vì nghĩ chắc chắn lãi lớn. "Thấy rẻ, tôi mua một lúc 2 nền từ khi chủ đất đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý tách thửa. Hợp đồng góp vốn hứa hẹn nếu dự án hoàn thành, tôi sẽ được giao 2 nền, mỗi lô rộng 50-60m2", ông Minh nhớ lại.

Tuy nhiên, việc tách thửa không thuận lợi như kế hoạch. Theo hợp đồng góp vốn này, nếu hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, chủ đất sẽ bàm giao nền cho ông Minh vào cuối năm 2016. Thế nhưng đến tháng 7/2017, bên bán khất lại vì chính sách thay đổi, chưa thể hoàn tất việc tách thửa. Song theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn, trường hợp bất khả kháng, không thể hoàn thiện pháp lý, khách hàng được hoàn lại toàn bộ số tiền đã góp sau 24 tháng kể từ ngày ký. Như vậy, khách bị chôn 2 tỷ đồng trong 2 năm không lãi suất và mất luôn chi phí cơ hội đầu tư một kênh khác.

"Bên bán nói với tôi đây là loại hợp đồng đầu tư, lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Vì đôi bên đều bị thiệt hại nên không thể hoàn tiền ngay và không bồi thường mức lãi suất như tôi yêu cầu. Khi tôi vỡ lẽ ra kẽ hở của loại hợp đồng này thì sự đã rồi", ông Minh nói.

Không ít người bị chiếm dụng vốn, phải chôn tiền tỷ vì bất cẩn khi mua bất động sản bằng hợp đồng góp vốn. Ảnh: Vũ Lê

Một trường hợp khác còn đáng buồn hơn, bà Hồng đóng 1,25 tỷ đồng mua 5 nền đất tại Nhơn Trạch bằng hợp đồng thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một đơn vị môi giới. Sau khi đã nộp tiền, bà Hồng biết được đơn vị môi giới không ký hợp đồng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư mà qua một đơn vị trung gian đồng thời số tiền bà đã đóng vẫn chưa được chuyển đến chủ đầu tư.

Quá hoang mang và khó khăn về tài chính, bà Hồng đề nghị lấy lại tiền, thậm chí khởi kiện ra tòa. Song ngay cả khi tòa triệu tập các bên lên hòa giải, bên bán luôn vắng mặt. Trường hợp thanh lý hợp đồng góp vốn này, bà Hồng sẽ bị mất tiền cọc. Ngoài ra, khách hàng còn bị mất toàn bộ số tiền đã nộp nếu không đóng tiền theo tiến độ cam kết trong hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng rơi vào cái vòng lẩn quẩn của hợp đồng góp vốn, ông Dũng mua nền đất trong một dự án của chủ đầu tư tại huyện Nhà Bè (TP HCM) đã gần 10 năm, chôn trong đó hơn 700 triệu đồng. Đến tháng 6/2017, chờ mãi không thấy được giao nền, ông Dũng lặn lội tìm đến chủ đầu tư thì được giải thích dự án chưa thể đền bù giải phóng mặt bằng được, thêm nữa Tiền sử dụng đất quá cao và bất hợp lý khiến dự án đình trệ.

Giải pháp xử lý tình huống này là chủ đầu tư cho khách hoặc đổi sang nền đất ở vị trí khác, trong một dự án kém hấp dẫn hơn. Nếu khách không bằng lòng thì công ty hoàn tiền 700 triệu đồng, không bồi thường gì thêm do đây là hợp đồng cùng góp vốn đầu tư, rủi ro các bên cùng chia sẻ. "Nếu nhận về đúng 700 triệu đồng sau 10 năm chẳng khác nào chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của tôi và xài miễn phí", ông Dũng bức xúc.

Quan sát các vụ mất tiền và chôn vốn vì loại hợp đồng góp vốn này nhiều năm qua, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.

Ví dụ: công ty A đang triển khai nền đất hoặc nhà phố. Do thiếu tiền triển khai hoặc chi phí lớn, doanh nghiệp đã tận dụng hình thức huy động vốn từ chính khách hàng tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Con át chủ bài của hình thức góp vốn này là giá trị tài sản được chào mời khá hời hoặc cực rẻ. Nếu khách hàng thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, họ sẽ đặt bút ký hợp đồng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đây không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Chính vì chứa nhiều ẩn số nên ông Chánh đưa ra 3 khuyến cáo về loại hợp đồng này.

Thứ nhất: khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư trình bày hồ sơ của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải đưa ra tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án. Ví dụ: kịch bản tốt nhất, kịch bản trung bình và kịch bản xấu nhất. Mục đích của việc liệt kê các tình huống nhằm vạch rõ lộ trình khách hàng có thể sẽ phải trải qua trong suốt thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự cân nhắc thấu đáo và tỉnh táo trước sự lôi kéo của các cơ hội hấp dẫn.

Thứ hai: khách hàng không nên đặt kỳ vọng quá khủng khi ký hợp đồng góp vốn. Cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

Thứ ba: khách hàng cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Thông thường không ai mong dự án mình đầu tư bị thất bại, đình trệ vì điều đó đồng nghĩa với thua lỗ. Trên thực tế hiếm có ai lạm bàn vấn đề này vì kiêng kỵ điềm xấu. Nhưng chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn này.

Chi tiết